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外國人應如何取得土地權利


一、外國人租買土地種類之限制:

土地法第17條規定:「左列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人:一、林地。二、漁地。三、狩獵地。四、鹽地。五、礦地。六、水源地。七、要塞軍備區域及領域邊境之土地。前項移轉,不包括因繼承而取得土地。但應於辦理繼承登記完畢之日起三年內出售與本國人,逾期未出售者,由直轄市或縣(市)地政機關移請國有財產局辦理公開標售,…。」

換言之,外國人在我國所得購買租賃之土地,僅限於土地法第2條所稱建築用地及直接生產用地之一部分而已,其餘為求充實國民生活資料,維護國家民族安全,概不許可外國人享有權利能力,取得其土地權利。

二、外國人取得或設定土地權利之基本條件:

土地法第18條規定:「外國人在中華民國取得或設定土地權利,以依條約或其本國法律,中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。」易言之,即在平等互惠原則下,始准許外國人在我國取得或設定土地權利。(互惠國家一覽表詳內政部地政司網站http://www.land.moi.gov.tw/onlinebill/705-n1.pdf)。


三、外國人租買土地用途、面積及地點之限制:

土地法第19條第一項規定:「外國人為供自用、投資或公益之目的使用,得取得左列各款用途之土地,其面積及所在地點,應受該管直轄市或縣(市)政府依法所定之限制:一、住宅。二、營業處所、辦公場所、商店及工廠。三、教堂。四、醫院。五、外僑子弟學校。六、使領館及公益團體之會所。七、墳場。八、有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營之投資,並經中央目的事業主管機關核准者。」依照本條規定,外國人具備第18條所定條件,雖許其在我國取得或設定土地權利,惟其得租賃或購買之土地,除應受第17條所列土地種類之限制外,其權利能力之行使應受本條各款所列土地用途之限制,而非可以任意使用。


四、外國人購買土地申辦登記應附文件及程序:

土地法第20條第1項前段規定:「外國人依前條需要取得土地,應檢附相關文件,申請該管直轄市或縣(市)政府核准;土地有變更用途或為繼承以外之移轉時,亦同。」故外國人取得或移轉本國土地辦理登記時,除依土地登記規則第34條規定檢附登記申請書、登記原因證明文件、所有權狀、申請人身分證明文件、土地增值稅繳(免)納證明書、建物契稅繳(免)納證明書及義務人親自到場依土地登記規則第40條或依第41條規定辦理外,取得時尚須檢附由其本國適當機關出具載明該國對我國人民取得或設定土地同樣權利之證明文件辦理,並經直轄市或縣(市)政府核准才可取得,另其向地政機關提出登記申請時,按內政部規定(內政部94年9月30日台內地字第0940070622號函),尚需於登記申請書備註欄記明:「本案土地用途為土地法第19條第1項第○款;使用目的為。(係填土地法第19條第1項第1款至第8款之款次,係就自用、投資或公益使用目的之一填寫)」,並簽名或蓋章。


有關土地登記規則所提需檢附申請人身分證明文件,依同規則第40條第2項第1款規定:「登記義務人未領有國民身分證者,外國人應提出護照。」是以,其應提出護照影本為身分證明文件,惟如為外文者,應經我國駐外館處認證或由我國公證人認證之中文譯本。

一、買賣流程:

收受(支付)訂金→簽約→用印→完 稅→過戶→交屋

二、簽約程序:

買賣雙方就房屋買賣價款達成協議時,有關買賣流程、價格付款 方式、買賣條件等均須以文字方式詳載於買賣契約書上,並在地政士見證下,由雙方親自簽名蓋章完成簽約手續。

三、權利與義務:

(一)買方:

1. 詳細檢視房屋產權及現況,詳閱契約書內容。

2. 用印前,得指定房屋產權歸屬(所有權人)。

3. 按契約書條款給付各期款項。

4. 提供相關證件,俾利辦理貸款及產權移轉事宜。

5. 負擔契稅、規費、印花稅、登記規費、代書費、抵押權設定登記規費等買方應繳納之費用。

(本項費用亦可由雙方協議定之)。

(二)賣方:

1. 提供完整屋況情資並配合提供相關證件,俾利辦理過戶手續。

2. 依契約條款收取買方分期支付之各期款項,並依約定交付房屋。

3. 負擔土地增值稅及過戶前之房屋稅與地價稅、塗銷原抵押權之代辦費。

四、簽約注意事項:

(一) 簽約建物門牌須與買 賣房屋相同。

(二) 買方雖付斡旋金或訂 金前已看過土地、建物謄本,但在簽約時仍須再調閱當天的土地及建物謄本,以防中途產權或借貸設定有所異動。

(三) 簽約時應先確定簽定 人之身分為真正,例如國民身分證或駕駛執照或健保卡等身分證明文件。如本人未能出面,應提出授權書。

(四) 買方應衡量個人債信 或先向金融機構洽辦貸款額度。於契約書明確記載貸款金額,如無法達到預貸金額如何處理?

(五) 付款方式

付款方式應在契約中 訂明。一般分成4個階段付款:

1. 簽約款:簽約時付一部分價款。

2. 備證款:出賣人備齊辦理移轉登記所須文件,並就有關書表證件交給雙方所 指定之地政士或律師時,再交付一部分價款。

3. 完稅款:繳清一切稅費及增值稅後付一部分價款。

4. 交屋款:辦妥移轉登記,買受人領得所有權狀,並點交清楚後,再交尾款。

(六) 瞭解房屋是否仍有租 約存在,以免無法交屋而衍生其他問題。

(七) 各項稅費及其他費用 負擔必須記載清楚,通常買方須負擔契稅、代書費、登記規費、公證費、保險費、貸款代辦費;而地價稅、房屋稅、水、電、瓦斯、管理費一般則以交屋日為分算 日。

(八) 附贈設備須註記清 楚,以免衍生交屋糾紛。

(九) 若建物含有車位,須 注意車位之種類及能否單獨移轉。

(十) 交屋日應約定清楚。

(十一) 應請承辦地政士確認 賣方抵押權借款金額及實際應清償金額,並記錄於契約書上,同時應於特約貸款中明訂賣方抵押權債務清償及塗銷之方式及期限。

(十二) 介紹費:即仲介費, 透過仲介業者買賣房屋,其向買賣雙方收取得總額不得超過該房屋買賣實際成交價金的6%。

(十三) 不動產買賣若是透過 不動產經紀業辦理者,應由該業者指派經紀人於契約書等相關文件簽章,以示負責。